Угода в блокчейні: перші спроби «розумних контрактів» у сфері продажу квартир
Блокчейн і смарт-контракти — це не просто технологічні терміни з лексикону ІТ-фахівців. Це інструменти, які поступово змінюють правила гри на ринку нерухомості, обіцяючи зробити угоди прозорішими, швидшими та безпечнішими. Перші спроби використання «розумних контрактів» для продажу квартир уже відбулися — і одна з них стала справжнім історичним прецедентом саме в Україні.
Що таке смарт-контракт і як він працює в нерухомості?
Смарт-контракт — це автоматизована програма, що виконує умови угоди при настанні заздалегідь визначених подій. У контексті купівлі-продажу нерухомості він може автоматично:
- перевірити надходження коштів від покупця;
- зафіксувати перехід права власності в блокчейні;
- вивільнити кошти продавцю;
- надіслати сповіщення всім сторонам угоди.
Технологія блокчейн забезпечує надійність і прозорість транзакцій. Усі дії зберігаються в розподіленому реєстрі, який неможливо змінити заднім числом — це створює безпрецедентний рівень довіри між сторонами, які можуть навіть не знати одна одну.
Український прорив: перша трансатлантична криптоугода
Україна стала першою країною у світі, де здійснили повністю електронну операцію з купівлі-продажу нерухомості з використанням смарт-контракту. У вересні 2017 року через платформу Propy на блокчейні Ethereum було продано квартиру в Києві за криптовалюту. Перед укладенням угоди сторони створили смарт-контракт, адреса якого була відображена в договорі. Сума операції становила близько 60 000 доларів США, що на той час було еквівалентно приблизно 36 ETH. Продавцем виступив україно-американський бізнесмен, покупцем — засновник хедж-фонду Arrington XRP та видання TechCrunch Майкл Аррінгтон. Цей кейс довів: технологічно угода з нерухомістю через смарт-контракт можлива. Головний бар’єр — не технічний, а правовий.
Юридичні обмеження: чому смарт-контракт не замінює нотаріуса
Попри технологічну досконалість, в Україні смарт-контракт поки що не може повністю замінити традиційний договір купівлі-продажу. Згідно з чинним законодавством, угоди з нерухомістю мають укладатися виключно в письмовій формі та посвідчуватися нотаріально. Дослідження українських правників підтверджують: чинна правова система унеможливлює укладення договорів купівлі-продажу нерухомості виключно за допомогою «тексту» смарт-контрактів — без укладення традиційних договорів. Смарт-контракт можна прирівняти до договору, визначеного в статті 626 Цивільного кодексу України, однак для реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав необхідний саме нотаріально посвідчений документ.
Водночас в Україні вже тестувалися прототипи реєстрів на основі блокчейну з метою токенізації нерухомості та впровадження смарт-контрактів для автоматизації реєстраційних процесів, продажу та передачі прав власності без посередників. Токенізована нерухомість, керована смарт-контрактами, може знизити транзакційні витрати та спростити процедури дотримання вимог.
Юридичний супровід угоди — запорука вашої безпеки. Дізнайтеся, як ми допомагаємо захистити інтереси інвесторів на первинному ринку нерухомості.
Як смарт-контракти змінюють ринок уже сьогодні
Навіть без повної юридичної легітимізації смарт-контракти вже використовуються на різних етапах угоди:
- Бронювання об’єкта. Смарт-контракт фіксує наміри сторін та блокує криптовалюту покупця як гарантію.
- Ескроу-послуги. Кошти заморожуються в смарт-контракті та вивільняються лише після виконання всіх умов.
- Доказова база. Дані блокчейну можуть використовуватися в суді як підтвердження факту та часу укладення угоди.
Світовий ринок токенізованих реальних активів (RWA) на публічних блокчейнах досяг приблизно 31 мільярда доларів станом на липень 2026 року — це понад 400% зростання з початку 2025 року. Нерухомість становить значну частку цього ринку.
Що чекає на смарт-контракти в Україні?
Перспективи величезні, але потребують законодавчих змін. Як зазначають фахівці GlobalBud Ukraine, навіть якщо технологія дозволяє автоматизувати угоду, якість самої нерухомості залишається критично важливою. Компанія рекомендує перед підписанням будь-яких документів проводити технічне обстеження будівель і споруд, щоб виявити можливі дефекти, які можуть вплинути на вартість та безпеку об’єкта. Детальний огляд квартири допоможе виявити приховані дефекти та захистити ваші інвестиції. Також важливо вміти правильно ідентифікувати дефекти квартири від забудовника та оформлювати відповідну документацію для пред’явлення претензій. Технології блокчейну та смарт-контрактів — це майбутнє, але сьогоднішній захист ваших інвестицій починається з професійного технічного аудиту.
Найчастіші запитання
Чи можна в Україні купити квартиру виключно за допомогою смарт-контракту, без нотаріуса?
Ні, наразі це неможливо. Чинне законодавство вимагає нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості. Смарт-контракт може використовуватися як додатковий інструмент (наприклад, для фіксації домовленостей або ескроу-послуг), але не замінює основний договір.
Яка перша угода з нерухомістю через смарт-контракт відбулася в Україні?
У вересні 2017 року через платформу Propy на блокчейні Ethereum було продано квартиру в Києві за криптовалюту (Ethereum) на суму близько 60 000 доларів США. Це була перша у світі трансатлантична повністю електронна угода з нерухомістю.
Чи визнається смарт-контракт юридичним документом в Україні?
Смарт-контракт можна прирівняти до договору згідно зі статтею 626 Цивільного кодексу України, однак для реєстрації права власності на нерухомість потрібен нотаріально посвідчений документ. Смарт-контракт поки що не має окремого правового статусу. Які переваги дає використання смарт-контрактів в угодах з нерухомістю? Прозорість (усі дії фіксуються в блокчейні), швидкість (автоматичне виконання умов), безпека (неможливість змінити дані заднім числом), зниження транзакційних витрат та мінімізація людського фактора.
Чи будуть смарт-контракти замінювати нотаріусів у майбутньому?
Технологічно — так, юридично — це питання часу та законодавчих змін. В Україні вже тестуються прототипи блокчейн-реєстрів для автоматизації реєстраційних процесів. Однак повна заміна нотаріусів потребуватиме суттєвих змін у законодавстві, зокрема в Законах «Про нотаріат» та «Про державну реєстрацію речових прав».
