Супровід іноземних інвестицій в Україні: як захистити капітал іноземного інвестора
Україна залишається привабливим ринком для іноземних інвестицій у нерухомість. Відносно низькі ціни, великий вибір об’єктів — від квартир у новобудовах до комерційної нерухомості, потенціал зростання вартості — усе це привертає увагу інвесторів з Європи, США, Близького Сходу та Азії. За даними аналітиків, у 2024–2025 роках угоди з нерухомістю укладали покупці з ОАЕ, Словаччини, Туреччини, Італії, США, Греції, Ізраїлю та Румунії. Проте іноземний інвестор стикається з низкою специфічних викликів: відмінності в правових системах, мовний бар’єр, складні процедури відкриття рахунків та реєстрації прав власності. Без професійного супроводу іноземних інвестицій навіть перспективна угода може перетворитися на довготривалий судовий спір або повну втрату вкладених коштів.
Правові засади іноземного інвестування в Україні
Інвестиційну діяльність іноземних громадян та компаній в Україні регулює низка законодавчих актів. Ключовим з них є Закон України «Про режим іноземного інвестування», який визначає особливості режиму іноземного інвестування на території України. Цей Закон встановлює поняття та види іноземних інвестицій, суб’єктів іноземного інвестування, а також національний режим інвестиційної діяльності. Відповідно до чинного законодавства, іноземці мають право купувати як комерційну, так і житлову нерухомість в Україні. Квартири, будинки та комерційні об’єкти можуть вільно купуватися іноземними громадянами без обмежень. Однак існують певні обмеження на придбання земельних ділянок: іноземці не можуть купувати землі сільськогосподарського призначення. Водночас вони можуть купувати земельні ділянки для будівництва житлової нерухомості або для комерційного використання в межах населених пунктів.
Ключові етапи супроводу іноземних інвестицій
Професійний юридичний супровід іноземних інвестицій охоплює всі ключові етапи — від попереднього аналізу до реєстрації права власності та подальшого управління активом:
- Попередня консультація та вибір оптимальної структури інвестування — юристи аналізують цілі інвестора, рекомендують оптимальну форму інвестування: як фізична особа або через юридичну особу (ТОВ). Іноземці часто обирають модель через ТОВ, оскільки це дозволяє отримати додаткові можливості для інвестиційної імміграції.
- Відкриття банківського рахунку та отримання ідентифікаційного коду — іноземний інвестор має відкрити рахунок в українському банку та отримати ідентифікаційний податковий номер (ІПН). Це передбачає подання пакета документів, включаючи паспорт, підтвердження джерела походження коштів.
- Комплексна перевірка об’єкта (Due Diligence) — перед укладенням угоди проводиться ретельна перевірка правового статусу об’єкта, наявності обтяжень, арештів, судових спорів. Для новобудов додатково перевіряється дозвільна документація забудовника, права на земельну ділянку, відповідність ДБН.
- Розробка та аналіз договірної документації — юристи готують або ретельно аналізують проєкт договору купівлі-продажу або інвестиційного договору. Особливу увагу приділяють механізмам захисту інтересів інвестора, порядку розрахунків, строкам передачі об’єкта.
- Супровід укладення угоди та проведення розрахунків — юристи забезпечують юридично коректне підписання договору, перевіряють повноваження осіб, які його підписують, супроводжують фінансові розрахунки.
- Реєстрація права власності — після завершення розрахунків право власності реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
- Податковий супровід — консультації щодо оподаткування доходів від нерухомості, допомога у поданні податкових декларацій.
Юридичний супровід операцій з нерухомістю для іноземців від GlobalBud Ukraine забезпечує повний цикл послуг — від консультацій до реєстрації права власності та подальшого управління активом.
Специфічні ризики для іноземних інвесторів
Крім загальних ризиків інвестування в нерухомість, іноземні інвестори стикаються з додатковими викликами, які роблять професійний супровід критично важливим:
- Відмінності в правових системах — українське законодавство суттєво відрізняється від європейського або американського, що може призводити до непорозумінь та помилок.
- Мовний бар’єр — вся документація ведеться українською мовою, що потребує професійного перекладу та тлумачення.
- Валютні обмеження — хоча Україна поступово лібералізує валютне законодавство, певні обмеження на переказ коштів за кордон все ще існують.
- Ризик шахрайства — іноземні інвестори часто є більш вразливою ціллю для недобросовісних продавців.
- Податкові наслідки — оподаткування доходів від нерухомості для іноземних громадян має свої особливості.
- Відсутність автоматичного права на проживання — купівля нерухомості в Україні не дає іноземцю автоматичного права на отримання посвідки на проживання.
Комплексний аудит нерухомості для іноземних інвесторів дозволяє виявити всі приховані ризики до укладення угоди та забезпечити законність усіх процедур.
Як обрати надійного партнера для супроводу іноземних інвестицій
При виборі компанії для юридичного супроводу іноземних інвестицій варто звернути увагу на:
- досвід роботи з іноземними клієнтами — наявність успішних кейсів супроводу інвестицій для іноземних громадян та компаній;
- знання іноземних мов — можливість спілкування англійською або іншою мовою інвестора;
- комплексний підхід — поєднання юридичної та інженерної експертизи;
- розуміння специфіки роботи з нерезидентами — знання валютного, податкового та міграційного законодавства;
- прозорість — чітке розуміння вартості та обсягу послуг.
Юридичний аудит (Due Diligence) нерухомості — це перший і найважливіший крок для будь-якого іноземного інвестора, який планує вкладати кошти в українську нерухомість.
Часті запитання
Чи може іноземний громадянин купити квартиру в новобудові в Україні?
Так, іноземні громадяни мають право купувати квартири в новобудовах на тих самих умовах, що й громадяни України. Однак важливо ретельно перевірити дозвільну документацію забудовника та юридичну чистоту об’єкта, оскільки ризики для іноземного інвестора є вищими через меншу обізнаність з місцевим законодавством.
Чи дає купівля нерухомості право на отримання посвідки на проживання в Україні?
Купівля нерухомості в Україні не дає автоматичного права на отримання посвідки на проживання. Однак придбання нерухомості може бути вагомим аргументом для подання заяви на отримання посвідки на тимчасове проживання (ПТП), якщо існують інші підстави. Іноземні інвестори можуть отримати посвідку на тимчасове проживання при здійсненні інвестиції в українську економіку на суму не менше 100 000 євро.
Які податки сплачує іноземний інвестор при купівлі нерухомості в Україні?
При купівлі нерухомості іноземний інвестор сплачує ті ж податки, що й громадяни України: державне мито за реєстрацію права власності, податок на доходи фізичних осіб (при продажу). При здачі нерухомості в оренду дохід оподатковується за ставкою 18% податку на доходи фізичних осіб плюс військовий збір.
