Чи потрібно аналізувати документи перед покупкою квартири (майнових прав) у новобудові?
Після досвіду, отриманого нашими співгромадянами на проектах «Войцеховського», ЖК «Мегасіті», ЖК «Перлина Троєщини» (нагадаємо, люди інвестували у будівництво багатоквартирних будинків та в результаті втратили свої вкладення та не отримали квартир) тощо, виникла потреба детального аналізу документів, отриманих забудовником.
Залежно від стадії будівництва, де відбувається інвестування, пакет документів може бути різним, але принципово він складається з наступного:
• Документи на землю (на якій будується об’єкт);
• Документи, що дозволяють будівництво (видані органами ДАБІ чи ДІАМ);
• Технічні умови на підключення інженерних мереж (електрика, вода, каналізація, опалення тощо);
• Документ про виплату пайової участі (без нього у Києві неможливо ввестися в експлуатацію, якщо площа будівлі понад 300 кв.м);
• Документ про присвоєння поштової адреси;
• Договір купівлі-продажу або інвестиційний договір на майбутню квартиру.
Стисло розберемо основні моменти, на які варто звернути увагу при вивченні документів.
Документи на землю
• Обов’язково потрібно вивчити, чи відповідає цільове призначення землі його фактичному використанню. Часто буває так, що будують багатоквартирний будинок на землі під приватне садівництво. Такий об’єкт не приймуть в експлуатацію.
• Вивчити терміни та умови оренди земельної ділянки. Які права має забудовник?
• Перевірити наявність обтяжень та обмежень на ділянці (арешти, заборони, червоні лінії, захисні зони…).
• Перевірити актуальну інформацію щодо власника землі. Документи, що дозволяють будівництво.
• Перевірити дозвіл на будівництво станом на момент перевірки.
• Перевірити відповідність між заявленими в документах параметрами об’єкта та фактичним будівництвом.
Наприклад, у дозволі вказано будівництво індивідуального житлового будинку, а будується багатоквартирний будинок. Також можуть не співпадати кількість поверхів (зустрічається дуже часто), отримали дозвіл на будівництво 15 поверхів, а побудували 25. І ще понад 20 параметрів.
Технічні умови підключення інженерних мереж
Багато покупців не приділяють цьому уваги. І дуже даремно. У Києві десятки новобудов, які вже введені в експлуатацію, стоять без води, світла та тепла. Цим грішать навіть великі та «поважні» забудовники. Нікому не побажаєш потрапити в ситуацію, коли у вашу нову квартиру на 25-му поверсі доводеться носити воду у відрах (і це добре, якщо ще ліфт підключений, але це вже окрема історія)
Документ про виплату пайової участі
Цей документ видає економічний відділ при КМДА. Усі будівлі, збудовані на території м. Києва та площею понад 300 кв.м., обкладаються, свого роду, податком. Коректна назва цього документа — «довідка про сплату пайової участі у розвиток інфраструктури міста Києва». Сума пайової участі, на великих об’єктах будівництва, може обчислюватися десятками мільйонів гривень, а відтак це може бути фінансово відчутним для забудовника і може викликати затримку в термінах будівництва тощо.
Документ про надання поштової адреси
Без цього документа неможливо зареєструвати право власності на будову. Оскільки державний реєстратор не може створити системну папку та відкрити розділ без вказівки на поштову адресу об’єкта.
Договір купівлі-продажу або інвестиційний договір на вашу майбутню квартиру.
Так витіювато як інвестиційний договір на купівлю нерухомості, можливо не пишеться не один документ. Коли наші юристи вивчають деякі договори, то просто жахаються. Людину можуть зобов’язати, у разі певних обставин (за ініціативою забудовника) віддати внесені гроші, сплатити штраф забудовнику та не претендувати на квартиру! Коли ми вказуємо на цю «дивність», відділ продажів зазвичай жартує, мовляв їх юристи не додивилися. Вивчення документів, при купівлі нерухомості на етапі будівництва, це необхідна умова успішного результату угоди.
Ринок нерухомості завжди приваблював не чистих на руку людей, можливістю високих заробітків. Тож не варто економити 100 у.о. при купівлі нерухомості на 100 000 у.о. Фахівці нашої компанії мають великий досвід аналізу документів забудовника та відстоювання інтересів наших клієнтів. Телефонуйте нам або приходьте до офісу. У компанії ГлобалБуд Юкрейн Ви можете замовити послугу аналізу документів об’єкту інвестування або покупки.
