Криптовалюта на первинному ринку: перспективи для інвесторів
Цифрові активи дедалі впевненіше входять у фінансове життя українців. Те, що ще кілька років тому здавалось екзотикою для вузького кола ентузіастів, сьогодні стало предметом серйозного інтересу з боку інвесторів, бізнесу та навіть забудовників. Питання купівлі квартири за біткоїн, USDT чи іншу криптовалюту перестало бути суто теоретичним — це реальний інструмент, який вже починає працювати на первинному ринку нерухомості України. Проте, як і будь-який інноваційний механізм, оплата нерухомості криптовалютою вимагає глибокого розуміння юридичних нюансів, податкових наслідків та практичних ризиків. Розглянемо детально, що будуть пропонувати забудовники у 2027 році та як інвестору убезпечити свою угоду.
Юридичний статус криптовалюти в угодах з нерухомістю
Станом на 2026 рік в Україні діє Закон України «Про віртуальні активи», однак він лише частково врегульовує обіг криптовалют. Повна імплементація закону потребує внесення змін до Податкового кодексу, що досі залишається на стадії законодавчих ініціатив. Головне, що має знати кожен інвестор: згідно з Громадянським кодексом України, криптовалюта не визнається законним платіжним засобом на території країни. Це означає, що прямий продаж квартири за біткоїни юридично неможливий — нотаріус не засвідчить договір купівлі-продажу, де суму вказано в криптовалюті, оскільки всі операції з нерухомістю мають проводитись у національній валюті — гривні.
Водночас криптовалюта визнається нематеріальним активом, що дозволяє використовувати її в цивільно-правових відносинах через альтернативні механізми. Найпоширеніший з них — договір міни (бартеру), коли одна сторона передає криптоактиви, а інша — нерухомість. Також можливе укладання двох паралельних договорів: купівлі-продажу (в гривні) та окремої угоди про обмін криптовалюти.
Чи будуть приймати забудовники криптовалюту в 2027 році?
Оплата нерухомості криптовалютою у 2027 році залишиться нішевою, але стабільно зростаючою практикою. Окремі забудовники декларують готовність працювати з криптоінвесторами, проте роблять це через посередників або партнерські сервіси, які забезпечують конвертацію цифрових активів у гривню за курсом, узгодженим сторонами. Першопрохідцем на цьому ринку стала група компаній DIM, яка ще у 2022 році почала приймати криптовалюту для оплати житла у своїх житлових комплексах.
Наразі в якості оплати найчастіше приймаються стабільні криптовалюти — USDC, USDT та DAI. Біткоїн та інші волатильні активи використовуються рідше через ризик різких коливань курсу. Важливо розуміти: навіть якщо забудовник заявляє про прийом криптовалюти, фактично розрахунок відбувається за схемою «крипта → гривня → реєстрація угоди». Тобто покупець конвертує свої активи у гривню через офіційну біржу, після чого кошти надходять на рахунок забудовника, і вже тоді укладається стандартний договір купівлі-продажу.
Що отримує інвестор та які ризики варто враховувати
Переваги купівлі нерухомості через криптовалюту очевидні: швидкість транзакцій (особливо в міжнародних розрахунках), відсутність банківських посередників та можливість зафіксувати курс на момент угоди. Для інвесторів, які тримають значні обсяги цифрових активів, це зручний спосіб диверсифікувати портфель, вклавшись у реальну нерухомість. Однак є й суттєві ризики:
- Податкові наслідки. Конвертація криптовалюти у гривню може призвести до необхідності сплати податку на доходи фізичних осіб (18%) та військового збору (1,5%) з інвестиційного прибутку. Податкова може зажадати пояснень щодо походження коштів.
- Відмова нотаріуса. Якщо нотаріус запідозрить фіктивність або незаконність операції, він може відмовити в посвідченні угоди.
- Блокування транзакцій. Через недостатній контроль походження криптоактивів банки або біржі можуть затримати або заблокувати переказ.
- Комісії. Забудовник або посередник може стягувати додаткову комісію за оплату в криптовалюті — як правило, від 0,5%.
Як зазначають експерти компанії GlobalBud Ukraine, успішна угода з використанням криптовалюти потребує ретельної юридичної підготовки, перевірки всіх учасників та фіксації домовленостей у письмових меморандумах. Рекомендується проводити обмін криптовалюти виключно через ліцензовані біржі, а сам договір купівлі-продажу укладати виключно в гривні з окремим додатковим меморандумом про походження коштів.
Додаткові можливості: інвестиції у девелоперські проекти через криптоактиви
Окрім прямої купівлі квартири, криптовалюта може бути використана як інвестиційний інструмент для фінансування будівництва. Інвестор укладає інвестиційний договір з девелопером, після чого кошти конвертуються на біржі та надходять на рахунок компанії в гривні. Цей механізм часто використовується міжнародними криптофондами для залучення іноземного капіталу в українське будівництво, однак вимагає обов’язкового юридичного супроводу для уникнення ризиків подвійного оподаткування або блокування активів.
Якщо ви плануєте придбання квартири на первинному ринку, важливо не лише вирішити питання оплати, а й переконатися в якості самого об’єкта. GlobalBud Ukraine рекомендує замовляти незалежний технічний огляд квартири перед підписанням фінальних документів.
У нашому блозі ви можете ознайомитись з детальним чек-лістом технічної перевірки квартири, який допоможе виявити приховані дефекти ще на етапі приймання. Також зверніть увагу на матеріал про виявлення дефектів квартири від забудовника — у ньому розписано, як правильно фіксувати недоліки та оформлювати дефектний акт для пред’явлення претензій. Ці знання стануть у пригоді кожному інвестору, незалежно від того, якою валютою ви розраховуєтесь.
Найчастіші запитання
Чи законно купувати квартиру за криптовалюту в Україні?
Пряма купівля за криптовалюту юридично неможлива, оскільки криптовалюта не визнана платіжним засобом. Однак існують законні механізми: договір міни (бартеру) або конвертація криптовалюти в гривню з подальшим укладанням стандартного договору купівлі-продажу. Важливо, щоб основний договір був оформлений у гривні, а всі домовленості щодо криптоактивів фіксувалися в окремих меморандумах.
Які податки потрібно сплатити при купівлі нерухомості за криптовалюту?
При конвертації криптовалюти в гривню виникає об’єкт оподаткування — інвестиційний прибуток. Ставка податку становить 18% ПДФО + 1,5% військового збору. Крім того, податкова може вимагати підтвердження походження криптоактивів. Рекомендується заздалегідь проконсультуватися з податковим фахівцем.
Які криптовалюти найчастіше приймають забудовники?
Переважно забудовники працюють зі стабільними монетами — USDT, USDC, DAI. Вони менш волатильні, що знижує курсові ризики для обох сторін. Біткоїн та інші криптовалюти з високою волатильністю приймаються рідше або за окремими домовленостями з фіксацією курсу на момент угоди.
Як убезпечити угоду купівлі-продажу за криптовалюту?
Експерти рекомендують: проводити конвертацію через ліцензовані біржі; оформлювати основний договір купівлі-продажу виключно в гривні; додатково укладати меморандум про походження коштів; залучати незалежного юриста для перевірки чистоти угоди та забудовника. GlobalBud Ukraine надає повний юридичний супровід таких угод, включно з перевіркою забудовника та підготовкою всіх необхідних документів.
Що робити, якщо нотаріус відмовився посвідчувати угоду через криптовалюту?
Нотаріус має право відмовити в посвідченні, якщо вбачає ознаки фіктивності або порушення закону. У такому разі слід звернутися до фахового юриста, який допоможе переоформити угоду з дотриманням усіх вимог законодавства. Найчастіше проблему вирішує чітке розмежування договорів: основний договір купівлі-продажу в гривні та окрема угода про обмін криптоактивів, яка не виноситься на нотаріальне посвідчення.
Підсумки від GlobalBud Ukraine
Інвестування в нерухомість через криптовалюту — це перспективний, але технічно складний інструмент, який потребує професійного супроводу. GlobalBud Ukraine готова стати вашим надійним партнером на кожному етапі: від юридичної перевірки забудовника та угоди до технічного огляду квартири перед прийманням. Ми маємо багаторічний досвід роботи як з фізичними особами, так і з міжнародними компаніями, включно з тими, що використовують криптоактиви для інвестицій. Зверніться до GlobalBud Ukraine, щоб ваші цифрові активи працювали на створення реального капіталу — безпечно та з повним юридичним захистом.
