Фактична площа будівлі не відповідає документам: як юридичний та технічний Due Diligence захищає покупця від втрат
Купівля нерухомості, де заявлена площа не збігається з фактичною, належить до категорії ризиків, які найчастіше виявляються запізно — вже після реєстрації права власності або під час спроби отримати кредит під заставу. Юридичний та технічний Due Diligence дозволяє встановити реальні геометричні параметри об’єкта та їхню відповідність правовстановлюючим документам до моменту передачі коштів. Розбіжність у кілька квадратних метрів може здаватися несуттєвою, але в масштабі комерційної нерухомості вона трансформується в прямі фінансові втрати та правові ускладнення.
Як виникає розбіжність: три сценарії з практики
Перший сценарій — накопичувальна похибка інвентаризації. Технічні паспорти, виготовлені в різні роки, можуть відображати різні підходи до обміру. За радянськими методиками площа обчислювалася з урахуванням коефіцієнтів для балконів, лоджій та терас. Сучасні стандарти передбачають інші правила. У результаті об’єкт, який у 1990-х роках мав 120 квадратних метрів, у новому техпаспорті може мати 105 або 135.
Другий сценарій — прихована реконструкція. Власник міг об’єднати суміжні приміщення, демонтувати частину перегородок або, навпаки, звести додаткові конструкції. Якщо ці роботи не супроводжувалися отриманням дозвільної документації, фактична площа змінюється без внесення змін до реєстраційних даних. Юридичний та технічний Due Diligence виявляє такі зміни шляхом порівняння проєктної документації з результатами натурного обстеження.
Третій сценарій — навмисне викривлення даних. У комерційних угодах трапляються випадки, коли продавець завищує площу об’єкта для підвищення ціни. Розбіжність виявляється під час технічної інвентаризації, ініційованої покупцем.
Правові наслідки: від зупинки реєстрації до знесення
Невідповідність площі запускає ланцюг правових наслідків, які можуть заблокувати угоду або знецінити придбаний актив.
Зупинка державної реєстрації
Державний реєстратор зобов’язаний перевірити відповідність поданих документів даним Реєстру речових прав. Якщо площа в технічному паспорті відрізняється від тієї, що зазначена в правовстановлюючому документі, реєстрація переходу права власності може бути зупинена. Покупець залишається без титулу, але зі сплаченими коштами.
Визнання правочину недійсним
Якщо розбіжність є наслідком самочинного будівництва, існує ризик визнання договору купівлі-продажу недійсним. Судова практика свідчить: угоди щодо об’єктів, зведених або реконструйованих без дозвільних документів, можуть бути оспорені протягом тривалого часу.
Неможливість використання як застави
Банки відмовляють у наданні кредиту під заставу об’єкта, площа якого не відповідає документам. Це обмежує ліквідність активу та знижує його ринкову привабливість.
Ризик знесення
Для об’єктів, визнаних самочинним будівництвом, закон передбачає можливість знесення за рішенням суду. Орган державного архітектурно-будівельного контролю має право подати відповідний позов.
Технічна складова перевірки
Юридичний та технічний Due Diligence передбачає паралельне виконання двох блоків робіт. Технічний блок виконується сертифікованим інженером-обстежувачем із застосуванням лазерних далекомірів, приладів неруйнівного контролю та тепловізійного обладнання.
Процедура включає:
-
Натурний обмір приміщень. Визначення фактичних геометричних параметрів.
-
Порівняння з техпаспортом. Встановлення величини розбіжності.
-
Аналіз конструктивних змін. Виявлення ознак реконструкції або перепланування.
-
Оцінка наслідків. Визначення, чи впливають зміни на несучу здатність конструкцій.
Отримані дані зіставляються з проєктною документацією. Якщо зміни не відображені в жодному документі, це є підставою для додаткового юридичного опрацювання.
Судова практика: орієнтири для покупця
Верховний Суд у справі № 640/36731/21 сформулював правову позицію: зміна геометричних розмірів об’єкта, зокрема збільшення площі, свідчить про реконструкцію, а не капітальний ремонт. Це означає, що навіть незначне збільшення площі вимагає отримання дозвільних документів.
Окрема категорія спорів стосується зменшення площі. Якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа виявиться меншою за проєктну, покупець має право на повернення надміру сплачених коштів. Підставою є стаття 678 ЦК України, яка регулює наслідки передачі товару неналежної якості.
Алгоритм дій для покупця
Юридичний та технічний Due Diligence виконується за наступною послідовністю:
-
Збір документів. Правовстановлюючі документи, техпаспорт, проєктна документація, витяг з Реєстру.
-
Камеральна перевірка. Аналіз відповідності даних у різних документах.
-
Натурне обстеження. Обмір приміщень, фотофіксація, інструментальна діагностика.
-
Порівняльний аналіз. Співставлення фактичних і документальних даних.
-
Формування висновку. Оцінка ризиків і рекомендації щодо структурування угоди.
Для комплексного захисту інвестора доцільно замовити комплексний Due Diligence об’єкта — це дозволяє об’єднати юридичний і технічний висновки в одному звіті.
Що отримує замовник
Результатом аудиту є звіт, який містить опис виявлених розбіжностей, оцінку їхнього впливу на правовий статус об’єкта та рекомендації щодо усунення. Для об’єктів, де виявлено дефекти, рекомендуємо ознайомитися з матеріалом про дефекти квартири від забудовника. Це дозволяє комплексно оцінити ризики придбання.
Поширені запитання
Чи можна придбати об’єкт із розбіжностями у площі? Так, але це створює ризики. Необхідно встановити причину розбіжностей та оцінити наслідки. У деяких випадках достатньо внести зміни до технічного паспорта.
Як визначається допустиме відхилення площі? Законодавство не встановлює єдиного допустимого відхилення. Для об’єктів інвестування в будівництво практика свідчить про допустимість незначних відхилень, але кожен випадок розглядається індивідуально.
Що робити, якщо фактична площа менша за сплачену? Покупець має право на повернення надміру сплачених коштів відповідно до статті 678 ЦК України. Для цього необхідно провести технічну інвентаризацію та підтвердити розбіжність.
Чи є збільшення площі ознакою реконструкції? Так. Верховний Суд визначив, що зміна геометричних розмірів об’єкта, зокрема збільшення площі, є ознакою реконструкції, а не капітального ремонту.
Як замовити комплексний Due Diligence об’єкта? Для замовлення комплексного Due Diligence об’єкта достатньо звернутися до фахівців GBU — команда виконує повний цикл від перевірки документів до технічного обстеження та супроводу угоди.
