Криптовалюта як інструмент у сфері нерухомості: правовий статус, можливості та ризики
Чи можна купити нерухомість за криптовалюту в Україні?
Зростаючий інтерес до криптовалют змушує бізнес і девелоперів переглядати підходи до розрахунків у сфері нерухомості. Попри відсутність прямої заборони, в Україні криптовалюта не визнається законним платіжним засобом, проте може використовуватися як об’єкт обміну або інвестиційний актив.
У зв’язку з цим, криптовалюта може бути опосередковано використана при укладенні угод з нерухомістю — через механізм конвертації або шляхом оформлення двох паралельних договорів (купівлі-продажу та обміну).
Правовий статус криптовалюти в Україні
Законодавча база
-
Закон України «Про віртуальні активи» (набув чинності частково, повна імплементація — після внесення змін до Податкового кодексу).
-
Цивільний кодекс України не визнає криптовалюту платіжним засобом, але допускає її як нематеріальний актив.
-
Угода з нерухомістю має бути оформлена в національній валюті (гривні), згідно з вимогами законодавства.
Тобто, криптовалюта не може бути безпосередньо вказана як засіб розрахунку у договорі купівлі-продажу нерухомості, але може бути використана в якості інвестиційного механізму або при конвертації в гривню.
Схеми використання криптовалюти у сфері нерухомості
1. Продаж нерухомості після обміну криптовалюти на гривню
Найпоширеніший варіант:
-
Продавець і покупець домовляються про еквівалент суми в криптовалюті.
-
Покупець конвертує криптовалюту через офіційну біржу у гривню.
-
Основний договір купівлі-продажу укладається в гривні.
-
У разі потреби — укладається додатковий меморандум або приватна угода про походження коштів.
2. Інвестиції в девелоперські проєкти через криптоактиви
-
Криптовалюта використовується як інвестиційний інструмент.
-
Укладається інвестиційний договір з юридичною особою (девелопером).
-
Кошти проходять через біржу та зараховуються на рахунок компанії в гривні.
3. Залучення криптофондів до фінансування будівництва
-
Поширена практика серед міжнародних фондів.
-
Оформлюється як іноземне інвестування, з дотриманням валютного та податкового законодавства.
-
Необхідний юридичний супровід, щоб уникнути ризиків блокування активів або подвійного оподаткування.
Ризики та юридичні обмеження
Основні виклики:
-
Відсутність чіткого механізму контролю походження криптокоштів.
-
Блокування транзакцій або затримки через сумнівне походження активів.
-
Можливі податкові наслідки: податкова може вимагати пояснення походження коштів.
-
Нотаріуси можуть відмовити у посвідченні угод, якщо є підозра на фіктивність або незаконність операції.
Як убезпечити операцію з криптовалютою при купівлі нерухомості?
Рекомендації:
-
Здійснювати обмін криптовалюти на гривню через ліцензовані біржі.
-
Фіксувати транзакцію документально, зберігати скріни, меморандуми, чеки.
-
Проводити фінансову та юридичну перевірку сторін угоди.
-
Залучати профільних юристів, які мають досвід супроводу угод із використанням криптовалют.
-
Проводити оцінку об’єкта нерухомості — для уникнення податкових спорів.
Як GlobalBud Ukraine супроводжує угоди з використанням криптовалюти?
Компанія GlobalBud Ukraine пропонує комплексне супроводження угод у сфері нерухомості з використанням віртуальних активів:
-
Юридична експертиза угод, у т.ч. з іноземними партнерами.
-
Підготовка пакетів документів для обміну та декларування активів.
-
Взаємодія з біржами, банками, нотаріусами.
-
Реєстрація права власності.
-
Консультації з оподаткування та фінансового моніторингу.
Ми працюємо з фізичними та юридичними особами, включно з іноземними інвесторами, стартапами, криптофондами та забудовниками.
Часті запитання
Чи можна вказати криптовалюту у договорі купівлі-продажу?
Ні, згідно з законодавством, розрахунок має відбуватись у гривні. Криптовалюта може використовуватись на етапі підготовки чи як джерело фінансування.
Чи потрібно декларувати прибуток від операцій з криптовалютою?
Так, після впровадження змін до Податкового кодексу — доходи від операцій з віртуальними активами підлягають оподаткуванню.
Чи можна купити об’єкт нерухомості в Україні повністю за криптовалюту?
Фактично — так, якщо відбувається обмін криптовалюти на гривню перед укладанням договору. Юридично — договір оформлюється тільки у гривні.
Зверніться до GlobalBud Ukraine
Якщо ви плануєте угоду з нерухомістю, інвестування в об’єкти або будівництво з використанням криптовалюти — зверніться до юристів та інженерів GlobalBud Ukraine. Ми забезпечимо:
-
Захист ваших інтересів.
-
Законність транзакцій.
-
Прозорість усіх етапів угоди.
Працюємо як з приватними інвесторами, так і з бізнесом та міжнародними компаніями.
