Як іноземній компанії купити нерухомість в Україні: правовий алгоритм для юридичних осіб-нерезидентів
Вихід іноземної компанії на український ринок нерухомості потребує розуміння законодавчих обмежень та процедурних особливостей. Купівля нерухомості іноземною компанією в Україні регулюється Земельним кодексом, Цивільним кодексом та Законом про державну реєстрацію речових прав. Законодавство не встановлює загальної заборони на придбання комерційних об’єктів іноземними юридичними особами, проте окремі категорії активів залишаються недоступними для нерезидентів.
Які об’єкти може придбати іноземна компанія
Іноземні юридичні особи мають право набувати у власність житлову та комерційну нерухомість: квартири, будинки, офісні приміщення, склади, готелі, торговельні площі. Для таких об’єктів не вимагається спеціальний дозвіл, пов’язаний з іноземним статусом покупця.
Окремий правовий режим діє для земельних ділянок. Згідно зі статтею 82 Земельного кодексу, іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у двох випадках: у межах населених пунктів — у разі придбання об’єктів нерухомого майна або для спорудження об’єктів, пов’язаних із господарською діяльністю; за межами населених пунктів — виключно якщо на ділянці розташований об’єкт нерухомості, що набувається у власність. Сільськогосподарські землі залишаються закритими для іноземних покупців.
Відповідно до Земельного кодексу, такі ділянки не можуть бути придбані іноземними юридичними особами, доки відповідне рішення не буде схвалене на всеукраїнському референдумі. Якщо сільськогосподарська земля отримана у спадщину, вона підлягає відчуженню протягом одного року.
Структурування угоди: прямий титул чи корпоративна оболонка
Для іноземної компанії існує два основних способи оформлення володіння українською нерухомістю. Перший — пряме придбання об’єкта у власність іноземною юридичною особою. Другий — створення або придбання української компанії (ТОВ), яка виступає власником активу.
Прямий титул доцільний для окремих об’єктів, де не планується складна операційна діяльність. Корпоративна оболонка використовується для портфельних інвестицій, управління кількома активами, залучення фінансування. Угоди з частками ТОВ не потребують нотаріального посвідчення та реєстрації переходу права власності на нерухомість, що спрощує структурування.
Вибір моделі залежить від податкових наслідків, планів щодо репатріації коштів, вимог банків-кредиторів. Для об’єктів, де комерційна нерухомість утримується через ТОВ, рекомендуємо замовити комплексний Due Diligence об’єкта — це дозволяє одночасно перевірити і сам актив, і корпоративну структуру, через яку він володіє.
Покроковий алгоритм придбання
Процедура купівлі нерухомості іноземною компанією в Україні будується за послідовністю, що мінімізує правові та фінансові ризики:
- Вибір об’єкта та попередній аналіз. Визначення категорії нерухомості, перевірка доступності для іноземного власника, оцінка містобудівних обмежень.
- Юридичний аудит. Запити до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного реєстру судових рішень, реєстрів боржників. Перевірка безперервності ланцюга переходу права власності.
- Технічне обстеження. Натурний огляд об’єкта, інструментальні вимірювання, фіксація дефектів конструкцій та інженерних систем.
- Структурування угоди. Вибір між прямим придбанням активу та купівлею корпоративних прав.
- Валютний і податковий аналіз. Врахування обмежень на репатріацію коштів, податкових зобов’язань, вимог щодо інвестиційних рахунків.
- Нотаріальне посвідчення та реєстрація. Державна реєстрація права власності в ДРРП. Для іноземних документів обов’язковий апостиль та нотаріально засвідчений переклад українською.
Після завершення реєстрації іноземна компанія отримує підтвердження права власності та може розпочати операційну діяльність.
Специфічні ризики для іноземних юридичних осіб
Іноземна компанія стикається з ризиками, що не виникають у резидентів. Перш за все, це валютні обмеження: репатріація коштів від продажу об’єкта або орендних платежів потребує дотримання вимог Національного банку. Санкційні ризики вимагають перевірки сторін угоди та кінцевих бенефіціарів на наявність обмежень. Окремий блок — воєнний стан.
Реєстраційні дії в окремих регіонах можуть бути обмежені або призупинені. Нотаріальні обмеження стосуються угод із певними категоріями осіб. Для об’єктів, розташованих у прифронтових зонах, доцільне додаткове опрацювання. Для комплексної оцінки технічного стану та правових ризиків рекомендуємо ознайомитися з матеріалом про технічне обстеження будівель і споруд. Це дозволяє виявити приховані дефекти до підписання договору.
Що отримує іноземний інвестор
Підсумком аудиту є звіт, що містить матрицю ризиків, оцінку відповідності об’єкта нормативам, рекомендації щодо структурування угоди. Замовник отримує обґрунтоване рішення про доцільність інвестиції та перелік запобіжників для включення до договору.
Поширені запитання
Чи потрібен іноземній компанії дозвіл на купівлю комерційної нерухомості?
Ні. Законодавство не вимагає спеціальних дозволів для придбання офісних, торговельних, складських об’єктів іноземними юридичними особами.
Чи може іноземна компанія придбати земельну ділянку під будівлею?
Так, якщо на ділянці розташований об’єкт нерухомості, що набувається у власність. Для сільськогосподарських земель діє заборона.
Як придбати об’єкт, якщо прямий титул на землю неможливий?
Використовується довгострокова оренда або придбання корпоративних прав компанії-власника активу.
Що перевіряється в межах Due Diligence?
Правовий титул, обтяження, судові спори, відповідність містобудівним обмеженням, технічний стан конструкцій та інженерних систем.
Як замовляється комплексна перевірка об’єкта?
Для замовлення комплексного Due Diligence об’єкта достатньо звернутися до фахівців GlobalBud Ukraine — команда супроводжує угоду від аналізу документів до реєстрації права власності.
